• HOME
  • 賃貸事業編

賃貸事業編

先祖代々の大切な土地を残し続けるためには
※1億円借りてマンションを建てても、土地1億があるので実際の資産はプラマイ0
相続税は計算方法に特徴があり、様々な控除も適応されるので節税の効果は増大です。相続専門税理士の協力により相続税の軽減を図りましょう。ここでも何例かご紹介します。

1.財産の評価額を下げる「不動産活用」

財産は現金だとそのままの金額になりますが、不動産は「評価額」になり、様々な条件で変動します。不動産の評価額を下げるだけで大きな節税対策になります。

「お金」を「モノ」に変える

相続に関する評価額は基本的には「路線価」を基に算出します。(路線価のない地域は固定資産税評価額」を使用します)
右表のように一般的には、路線価は市場の実勢価格の70~80%だといわれています。さらに建物は固定資産税評価額に基づいて算出します。さらに土地も建物も第三者に貸していると自用の建物よりも2~3割の評価減になります。したがって現金で所持するよりも不動産で所有した方が相続税の節税になるのです。
今流行のタワーマンションなどは、実勢価格が6000万円くらいのものでも固定資産税評価額などでは、2000~3000万円程度まで下がります(高層階でも低層階でも土地、建物の評価額は同じため高層階の部屋を取得するとさらに評価減できます)

1億円の現金
土地を購入
実勢価格の
7~8割の評価額
第三者に貸与
評価額からさらに
2~3割の評価減
約4500万円~6400万円に減額

1億円の現金
建物を建築
建築費用の
3~7割の評価額
第三者に貸与
評価額からさらに
2~3割の評価減
約2100万円~4900万円に減額

2.小規模宅地等の特例

自宅の土地、自営業の会社や工場の土地、アパートや駐車場経営を行っている土地は、親族が相続すれば評価額を50~80%減額できます。
相続する土地 相続する人 相続税評価額 上限面積
自宅の土地 ●配偶者
●同居者または生計を同一にしている親族
●持ち家のない別居親族
80%減 330㎡
(今回の税制改正で拡大になります)
会社や工場の土地 事業を引き継ぐ親族 80%減 400㎡
アパートや駐車場の土地 事業を引き継ぐ親族 50%減 200㎡

3.「生前贈与」で財産を減らす

●非課税枠110万円/年は一人あたりの金額です。毎年利用できて年数制限はありません。しかも孫などの法定相続人にも利用できます。
*ただし、死亡する3年以内に法定相続人に贈与した財産は相続税の対象になります。
*相続時精算課税と併用はできないので、相続時精算課税制度を利用してしまうと、以後110万円/年の非課税枠が使えなくなります。

4.非課税枠のある「生命保険」の活用

被相続人の死亡によって取得した生命保険金や損害保険金で、その保険料の全部又は一部を被相続人が負担していたものは、相続税の課税対象となります。生命保険の死亡保険金は「みなし相続財産」として課税価格に含まれてしまいますが、「500万円×法定相続人の数」分は非課税になります。
したがって被相続人が生前に生命保険に加入し、保険料を支払い生命保険として受け取ることにより相続税の節税になります。それでは生命保険の相続税対策に欠点はないのでしょうか。最も致命的なのは生命保険に加入できないケースです。生命保険は誰でも、いつでも、好きなときに加入できるものではありません。
健康上の問題があれば、生命保険契約の引き受けに条件がつきますし、最悪の場合は引受謝絶になります。
早い段階から相続税対策を行っている人はいいでしょうが、ある程度年を取ってから相続税対策をしようとすると本人が健康を損ねていることも珍しくありませんし、保険料も割高です。相続を意識する年齢となると、健康とコストがハードルになるケースがあります。加入する年数と受け取れる金額、これを天秤にかけてうまく活用してください。
当社では、ファイナンシャルプランナーても提携しており、生命保険についてもご相談窓口をもうけております。