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賃貸でお悩みの方

空室のお悩み

空室になる理由の中に、間取り・日当たり・デザイン・家賃相場等があると考えられます。
何が原因か明確にし、借主が入居しやすい環境をご提案いたします。

家賃滞納のお悩み

管理会社にご相談すること。
その他オーナー直接の賃貸物件に関しましてはご相談ください！

家賃下落のお悩み

近隣の家賃相場の検証、及び調査をし、最善の方法を考えましょう！

美観（古いアパートや貸家の建て替え）のお悩み

見た目は大事です。
早め早めの外壁塗装・植木の手入れ・防草シート等の対策を考えます！

アパート・マンション・貸家でお悩みの方

不動産所得は、家賃収入から必要経費を差し引くことによって求めますが、年を重ねるごとに必要経費は減っていき、収入は同じなのに不動産所得が増えるということになります。

なぜ不動産所得が増えるのか

家賃収入が増えれば不動産所得も増えていきますが、家賃収入は変わらないのに不動産所得だけが増えることがあります。これは、アパート・賃貸マンション経営を続けていくうちに「減価償却費」と「支払利息」が減っていくからです。

定率法を選択した場合、アパート・賃貸マンションの建物・付属設備・器具備品などの減価償却費は、年を経るごとに減っていきます。また、支払利息は、その時点の借入金残高に利率をかけて求めるため、元金が減るにつれて徐々に減少します。アパート・賃貸マンション経営における必要経費の中でも、減価償却費と支払利息は中心的な経費であり、リフォームなどの修繕工事をしない場合には、必要経費が減っていくことで不動産所得が増えてしまうのです。

不動産所得を減らす節税テクニック

こうした理由から不動産所得は、時を経るごとに増えていく運命にあります。したがって、ある時点から不動産所得を低く抑えるための対策を実行する必要があります。
対策１アパート・賃貸マンション・貸家経営を法人化する
不動産所得が増えた段階で、オーナー様の家族が法人を設立し、その法人にオーナー様が管理料を支払うことで、所得の分散を図ります。この方法の他にも、設立した法人にアパート・賃貸マンションを一括貸ししたり、土地や建物を売却することで所得を分散するという節税対策もあります。
対策２生前にアパート・賃貸マンション・貸家を贈与する
ローン返済が終わったアパート・賃貸マンションをお子様に贈与することで、所得の分散を図る方法があります。この場合、贈与税などのコストがかかりますが、これにより家族全体の手取収入を増やすことができます。
対策３新たにアパート・賃貸マンション・貸家を建てる
アパートや賃貸マンションを新たに建設し、不動産所得のマイナス（税務上の赤字）を発生させ、その損益通算を利用して不動産所得を軽減する方法もあります。ただし、建物本体の定率法が認められなくなった現在では、アパート・賃貸マンション建築後4～5年を過ぎると節税効果はあまり期待できません。これは所得税対策のためというより、あくまで手取収入を増やすという観点から行なうべき方法と言えます。

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